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情熱投資家、相川伸夫が語る注目銘柄 LCホールディングス(8938)

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※続報!!

 前回のLCホールディングス レポートはこちら
 http://www.okuchika.net/?eid=6957


 6月は1年の中で最も株主総会が多い時期であり、また開催日も集中しています。

 みなさま、株主総会には足を運ばれているでしょうか?

 また足を運ばない場合は議決権行使の用紙を返送していますでしょうか?


 株式投資をしているのであれば『儲かった・損した』だけではなく、会社に対しての意思表示である議決権行使は最低限行うようにしましょう。

 仮に、株主総会に来訪される株主(議決権)が少なく、議決権行使の返送も著しく悪かった場合、最悪株主総会のやり直しの可能性などもあり得るのです。

 そんなことになったときには投資している会社の信用に傷がつくことにもなり、株価の下落にもつながるでしょう。

 【株式投資=オーナー】でもあるんだと認識を持つことは、より一層深い投資を楽しむことにもつながります。

 総会参加にはご都合もあると思いますが、投資している会社を肌で感じることを強くオススメします!



◆株主総会で新たに発覚した投資妙味


 前回からフォローさせて頂いているLCホールディングス(8938)の6月28日の株主総会に出席して参りました。

 当初、自分はLCの続報記事を書く予定は全くありませんでした。

 しかし、総会にて社長自らが語った内容があまりにも衝撃的で、興奮を抑えることができませんでした。

 多くの人にとって、LCホールディングスが

『億の近道』

になると強く確信を得ましたので、急きょ総会後に電話取材を同社にさせて頂き、今回の執筆に至りました。


 今回の記事は株主総会という株主との対話での中で実際に出てきた内容を主体に記事にさせて頂いています。

 記事の内容に対して真偽を確認したい場合は同社のIR担当部署にお問い合わせください。



◆LCホールディングス(8938)の魅力

 http://www.okuchika.net/?eid=6957
↑前回4月に自分が執筆させて頂いた記事です。


・同社の魅力は…

1)『サブリース会社』⇒『不動産ファンド運用会社』へと大変革しようとしている

2)上場会社で最も早く不動産取得に『ソーシャルレンディング』を資金調達手段に活用をしている

3)業界初の医療を組み込んだ投資法人を『J−REIT』に上場させようとしている

4)一世を風靡したダヴィンチホールディングスと資本業務提携をしている

などの部分が大きな魅力だと思います。



◆株主総会で確認された同社の価値

 ここからが今回の記事の主題になります。


1)今期予想の業績に対する上振れの可能性の強い示唆

2)J−REITに上場させようとしている投資法人に関する情報

3)来期以降の業績予想に関する会社としての強い自信の確認

4)J−REITへの出口戦略を確立してからの成長戦略

↑上記のポイントに対して深堀りして説明します。



◆1)今期予想の業績に対する上方修正の可能性


 5月15日の決算資料での今期の業績予想の発表によって株価は二日連続でストップ高となりました。

 その後高値1400円から調整をして安値1150円から現在1200円台になったのは周知の事実かと思います。

 今期の業績根拠は会社発表資料の通り、『流動資産』の中の販売用不動産を前期の数字に載せた数字です。

 株主総会において社長は次のように発言しました

「今期の業績の達成はスラッと行くと考えており、かなり保守的な数字」

「投資法人に病院は欠かせないものだが、今期予想に病院の数字を入れていない。かなりのブレが出ると思うが上に行く分にはいいだろうと考えた。」


以上の発言から要約すると↓のようになると考えます

『ライセンスが取得出来ていないので病院の数字を今期予想に入れてはいない。が、取得済みの病院が5件、取得予定も5件あるので売上としては50億以上(4月末で増えたAUMから読み解ける)の上振れが濃厚』


 アナリスト説明会での資料からも読み取れます。
 ↓は『IRstreet』のLCホールディングスのページになります。

http://www.irstreet.com/jp/brand.php?content=brand_presentation&brand=255#explain


◆2)上場させる投資法人について

・上場させる投資法人(REIT)の名称は『LCリージョナル(地方)投資法人(仮称)』

 上場させるにあたっての最低規模は300億を想定⇒そこから随時大きくしていく

 REITとして業界初の『病院・医療関連施設』を組み入れしたエッジの効いたものに仕上がる予定です。

 病院・診療所・介護老人保健施設など今まではリートで取り扱われなかった物を組み込んでいくのが最大の特色でしょう。

 3月末でAUM(受託資産残高)は290億程度だったものが、4月末には340億程度まで増加してきており、金融庁からのライセンスを上期に取得し、下期にLCホールディングスから切り離した投資法人に今までのSPCを売却することで今期業績を達成する見込みです。

 その後J−REITに上場させた自社と繋がりのある投資法人と二人三脚をして業績も規模も拡大していくシナリオを描いています。


 実に3年前から【成長の創出】というテーマでこれを実現に向けて計画しており、実現まであとわずかです。


◆3)来期以降の見通し

 会社は来期以降の見通しに対して明確な数字の開示を控えています。

 そこには以下の点が関係しています。

・REITのライセンスが金融庁からまだ交付されていない(交付はほぼ実現できる自信はある)

・J−REITへの上場をいつ実現させるかがまだ未定(タイミングによって数字が前後する可能性)


 来期に対しての業績予想を株主から質疑された社長は以下のように答えました。極力原文のまま書かせていただきました。

「来期以降の数字は開示されているもの以外ではなかなかお話することはできないのですが、一般論としてのお話を申し上げます。
 今期、この規模の数字が達成されれば普通、先ほど申しましたようにREITがスタートするわけですから縮小するということはまずない。
 そういう意味で言うと売上高については仕入と関わるのでなかなか見通しが立てられない。
 ただ利益規模的に言うと普通はできるのではないか?というのが【一般論】です!
 これは別に私どもの会社のことを言っているのではなくて、普通の経営者はそういう風に答えるのではないかと私は思います」


という回答を頂きました。
 【一般論】という説明ではありますが、『強気』と受け取って良いのではないでしょうか?

※ちなみに四季報やフィスコなどの来期予想はLCホールディングスへ取材をして書かれた数字ではないときっちり明言しておられました。


 来期以降の本当の数字は経営という生き物を相手にしている以上『絶対』がありません。その中でギリギリの回答をして頂けたのはないかと感じました。


◆4)出口戦略であるJ−REIT上場以降の成長性

 今期の業績予想の売上が前年比から3倍近く膨れあがっているのは投資法人に今までのSPCを売却するのが要因です。

 では、売却をしたらそこでおしまいなのか??

 それは違うと思われます。この『出口』=『入口』なのです。


 ここでLCホールディングスという会社の事業を理解するために原点に立ち返りましょう。

 元々同社は『サブリース事業』が主軸でした。
※オーナーに代わりに物件を管理する事業

 ここにはPM事業とAM事業も存在します。


 ザックリと上場後のビジネススキームを書くと次のようになります。


a)良質な物件を探して銀行から融資を受けて物件を取得する(SPC)
b)融資が足りない部分をLCレンディングで投資家から出資してもらって借り入れる
c)『手入れ』を済ましたら投資法人に移る(連結している場合は売上に入る)
d)投資法人の管理下に渡った物件の【管理】は全てLCホールディングスが行う(安定的収益の獲得)
e)上場した投資法人はどこまでも資産規模=収益性×人気によって大きくなる
f)a)〜e)をグルグル回すことでLCホールディングスが【管理】することでの利益はどこまでも右肩上がりで増え続ける


 これを【成長の創出】と銘打っているわけです。

 同社の価値に気付いている投資家の数はいまだに少ないです。
 株主数から考えても1000名未満。時価総額から見ても70億弱。

 REITが上場したとして、スタートが300億⇒500⇒800⇒1000億もいずれは達成していくのではと思っています。

 大手企業は都市部の事業に集中しています。
 同社は大手のやりたがらない『地方』を重点にしており、実績もあります。

 高齢化や過疎化、院長の年齢から維持できない地方の施設立て直しという社会的意義も高いです。


 『上場が花火』という訳ではないと自分の眼には映りました。


◆現在の株価と指標

執筆現在2017年6月30日(金)

株価終値1232円

※会社発表
今期予想EPS179.86円

※会社発表
今期予想PER6.85

  実績PBR1.36

今期予想ROE19.85%

時価総額69億円


 市場は現在ジャスダックであり、株主優待は実施しておりません。

 これは個人的な感覚であり、個人的な考えではありますが、J−REITへの上場を成しえた暁には今まで信じてきた既存株主に対して何かしらの【施策】を行っても良いのではないかと思います。

 同社はこのスキームを確立するまでの移行期、非常に分かりづらい決算数字、スキームでもありました。

 そんな中信じてきた株主に対して【義】を返すのは上場企業としての姿勢だとも思います。


 ちなみに社長はネットの動画でこう語っています。

「株主の方で配当が低いというお言葉がありますが、配当をお求めの方はぜひ当社の『LCレンディング』に出資ください。
 株主になられるのであれば、ぜひとも企業価値(株価)の向上を信じて頂きたい」

…と。これも中々言えるものではありません。


 ちなみに再三出てくるLCレンディングというのはこちらです↓
https://www.lclending.jp

 詳しくはLCレンディングのリンク先や前回の自分記事にも書いてありますのでそちらをご参照ください。

 自分もレンディングには出資しています。
 今後は年率8パーセント近い案件もまた出てくることと思います。



 当初は書く予定のなかったLCレンディングの記事ですが、あまりにもアツい内容でしたのでついつい熱が入りすぎてしまいました(笑)

 そんなLCホールディングス(8938)が皆様にとって『億の近道』となるかどうか…。


 今後も同社の【成長の創出】にアツい期待を送りたいと思います。



 最後までお読み下さってありがとうございますm(_ _)m

 それではまた。

『全力全開全力前進!!!』


(相川伸夫)


(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。万が一、事実と異なる内容により、読者の皆様が損失を被っても筆者および発行者は一切の責任を負いません。)


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