<< 億の近道2006/06/02 | main | 億の近道2006/06/05 >>

合理的な不動産投資とは(1)

JUGEMテーマ:株・投資


 はじめまして。不動産の流動化事業を幅広く手がけている株式会社レーサムリサーチで、収益不動産組成・販売の現場で日々奮闘している片山と申します。

 不動産投資は、市況の底入れ感が見られることから投資しやすい環境と言えますが、個々の物件を見るとエリアや物件の個別性が高いことから、収益性や流動性を合理的に評価することが非常に困難です。
 しかしながら不動産についても株式投資の際の企業分析と同じように、個々の物件をつぶさに分析し、本来の価値を知り、維持・向上を図る手段が想定できるならば、長期間に安定的な運用が出来る面白い対象ではないかと思います。

 このたびは億近の読者の皆様へ、私が日々現場で活動している目線から感じていることをベースに、どんな投資基準の下で1戸のマンションから1棟のビルまで手がけているのか、どんなノウハウを、どうやって提供しているのか、感じていただければと思いこの文章を書いております。是非おつき合いいただければと思います。


■合理的な不動産投資とは(1)■

◆5年前と今の不動産価格とプライシングについて

 平成18年3月24日に国土交通省より発表された公示地価によると、三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)における住宅地及び商業地の地価は、都心部において上昇または横這いとなり、これまでのデフレ傾向からニュートラルまたはインフレ傾向に移りつつあります。
 地方圏についても、札幌市や福岡市の一部地点で上昇地点が見られるなど、中核都市においても回復傾向が散見されるようになりました。

 とは言え、東京圏の場合、渋谷区や港区など一部の地域で高い上昇率を示しているのに対し、利便性が相対的に劣る東京都郊外部や埼玉・千葉・神奈川県の中核都市以外については依然と下落している地点が多く、ここ5年間のトレンドを追うと二極化がより鮮明になっています。

 こうした背景には、不動産の流動性が著しく低下した状況と、低金利の経済状況の最中に不動産金融市場が整備されたことから、海外からの莫大な資金がJ−REITや私募ファンドを通じて都心部や一部の地方中核都市の不動産に投資され、国内機関投資家や個人投資家の資金流入を呼び込んでいることがあるのは周知の事実です。そこに、一般企業による商業地への投資需要やオフィス需要の高まりや、個人による都心部のマンションへの居住ニーズの高まりなど実需面での不動産需要が現在の不動産市況の下支えになっています。

 一方で、不動産のプライシングについては、

・対象不動産を再調達した場合の原価算出と減価修正に基づく「原価法」
・近隣の売買や賃貸借の類似事例に基づく「取引事例比較法」
・対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和に基づく「収益還元法」

を総合的に評価して決定されていますが、過去をひもとくと、

・高度成長以降バブル以前の地価逓増時代には「原価法」
・バブル時の急激な地価上昇時代には「取引事例比較法」

が主に用いられていました。
 現在では「収益還元法」により期待される純収益の算定により価格形成が行われています。
 つまり、個々の不動産の収益性を合理的に評価し、運用期間中の収益力を維持・向上することが不動産投資でとても重要になっているのです。

次回は「収益性の解析」をテーマに進めていきたいと思います。

(片山直樹)

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)

calendar
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031  
<< May 2018 >>
selected entries
mag2year2016_0000020640_asset-stock_200x200.png mag2year2016_0000020640_asset-stock_200x200.png
twitter
twetter
okuchika
購読無料! 億の近道メルマガ申込はこちらから!
億近申込バナー
まだ登録していない方はこちらからどうぞ!週5回無料で届きます。
億近執筆陣の本
億近本
億近執筆陣の書籍/DVDをご紹介。億の近道コラムのエッセンスをぜひ。
海外投資実践入門DVD

「中東・インド・ベトナム・香港 海外投資実践入門DVD」
2012/4/7に東京銀座で開催されたセミナーDVDです。他では聞けない情報満載!
億の近道有料メルマガ!
火曜日執筆者の石川臨太郎氏の有料メルマガです。 大好評配信中! 購読者を大募集しています。詳細は以下のページを参照下さい。
  なお、この有料メールマガジンの売り上げの一部は億の近道の発行運営に活用 されます。皆様のお申し込みをお待ちしております。
categories
archives
recent comment
links
mag2year2016_0000020640_asset-stock_240x65.png メルマガ大賞2008ノミネートバナー
profile
search this site.
others
mobile
qrcode
powered
無料ブログ作成サービス JUGEM